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发布于:2019-06-11

全生命期成本(LCC)是一个古老的研究课题,但极少被真正实现过,原因很复杂。在财务角度上看,几乎每个投资于不动产的业主都会关心他所持有这个资产的投资回报率(ROI),但他只关心自己持有的这一段时间的回报,卖掉了之后就不关心了,于是持有期间的成本就称之为TCO(total cost of ownership,或occupancy)。

 

只有当建筑的全部物理寿命等同于持有期时,LCC=TCO,如百年老店的大学建筑、政府建筑等,多数机构和建筑均达不到,尤其今天业务多变的企业。

 

腿腿教学网-BIM知识域:全生命期成本 

测算LCC的方法也较为困难,其中造价部分相对容易一些,这置于长周期来看也被称为“首次建造成本”,一般可占LCC的1/4,FM运营成本则极大的取决于如何使用和管理这个设施,擅长运营的FM协会积累了许多企业机构的运营数据,我们才精确知道造价与运营的数据比例。

 

而且每年用于设施运维的成本相较于造价的比例为极小,一般在1%上下,各种日常运营的账款记录统计不到位,经年下来就不知道到底花了多少钱在运营上。如若遇到装修改造,也被称为“重置replacement”,是大项资本性开支(capital),其管理流程和操作方法又与日常运营费用有所区别,就更加搞不清楚了。

 

测算和记录LCC成本,在BIM理念和技术下可以达于“基于构件的成本管理”,无论建造还是修缮、改造,其基本对象都是一个个的建筑部件,如门窗设备等——这相当于把成本记录完全单元化、标准化,于是一旦统一了构件分类方法,所有的成本信息都关联到构件上,前后记录完全统一格式,则可称之为全生命周期的成本管理,这在目前来看还是一种很理想然而可行的方法。

 

腿腿教学网-BIM知识域:全生命期成本 

并且,还可利用BIM的丰富信息特性,开展更多的信息作业,实现更大的价值,如BIM 5D模拟方法之用于LCC成本管理,基于BIM技术的设施状况评估系数FCI方法,进行切片式的基于构件的技术经济分析和预测等。以美式高校FM管理普遍采用的FCI指标方法为例,计算公式如(FCI=递延维修成本/重置成本),其评估方法就是基于构件的(通常是Uniformat),可进行长达50年周期的预测。

 

近年来国家力推PPP项目模式也极为需要进行LCC测算,过去仅仅是基于“造价+系数来推算运营成本的方法”则完全不能胜任,需要一种更加切合实际和精益化的成本管理模式,之于今天的技术条件来看,毫无疑问即为BIM全生命周期成本管理模式。另外,在PPP模式下,一直缺位的“建管一体化”的管理当局终于诞生了,如城市管廊公司,负责建设与运营管理,他们就是全生命周期成本管理的单一责任主体。

 

全生命周期成本管理为传统工程算量和造价行业带来了新的发展空间,也为BIM理念方法带来了巨大的价值回报。

 


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