项目销售是商业项目开发最重要的环节，其本身也包含很多的学问，今天我们就来说一下如何利用BIM技术作为辅助工具促进销售。

建筑性能辅助户型定价

建筑的舒适度是一个综合性的问题，基本要素就是空气、光、声和热。综上所述通过对景观、日照、风环境、噪声和温度等进行分析，有了这些量化的数据作为基础，可以对住宅项目的户型和写字楼、酒店的房间舒适度进行评估，最终为销售和租赁定价提供科学的数据依据。

景观可视度辅助户型定价

基于BIM技术的景观可视度分析，就是建立项目自身的BIM模型，同时还要把对本项目有影响的周边建筑、道路、景观模型等建立起来尤其是价值较大的、对售价有影响的景观：包括城市标志性建筑物、风景优美的公园、海面、江面等。有了这些模型，我们就可以对任意需要考虑景观因素户型的窗户、阳台进行景观可视度计算。可以挑选主要的景观，通过软件计算，通常得出这些景观投射到要定价的户型的窗户、阳台上的景观目标可视面积和可视率。通常，有价值的景观评估是用可视面积来衡量，同一个景观，在不同朝向、不同楼层的窗户中，因为距离、角度的不同，计算出来的可视面积是不同的，所以，通过可视面积来衡量某景观价值是可以有量化的数据参考的。

日照时间辅助户型定价

俗话说“万物生长靠太阳”。人类生存也离不开太阳，现在城市人口急剧增加，城市用地寸土寸金，房屋也就越建越密。在国家颁布的《城市居住区规划设计规范》中，规定大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时。理论上日照时间的长短与时间、地点、朝向有关，但在城市高楼林立的地方，还多了一个被相邻的高楼遮挡的因素，虽然，各地在城市规划里还有相关规定来防止建筑密度过多大的现象，但目前城市规划管理还没有细到可以考虑到每栋建筑物、每个户型是否被遮挡的情况。所以，对于项目开发商自己，除了在项目开发可行性分析时，进行科学的日照分析，优化设计方案外，对于已建成并进行销售的房子，利用BIM的技术，不但建立自身的建筑模型，还根据周围环境建立相邻的建筑物进行全面的日照分析，把户型日照时间、相邻建筑物遮挡情况的数据综合起来，为户型定价提供科学的数据依据。

能耗分析辅助户型定价

能耗模拟分析在BIM模型基础上，加入了建筑围护结构的热特征值，项目所在地区的气候参数，经过分析模拟，就可以计算出全年的能耗情况。有了这些参数作为基础，尤其是采用了节能技术的建筑物，其能耗减少的数据就可以提供给买楼或租房的客户作参考。开发商有具体的数据，可展示其项目价值和优势。

虚拟售（租）楼

BIM虚拟看楼给销售租赁多了一个手段，通过计算机虚拟技术，以BIM的真实，结合前面提到的景观、日照、风、噪声、能耗等分析结果数据，客户还可以看到比只看样板房更多的、形象的图表，客户就可以了解到他心仪的户型以后在居住时的情况，使房地产销售租赁的手段更加丰富和科学化、人性化。

文章参考：《BIM第二维度》 作者：葛文兰

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