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漫谈系列31 开发商与设计院的分合

发布于:2023-01-12 10:52:01

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本文来源:微信公众号crefm001  更多文章请关注公众号!

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2014-01-01

从开发商内建设计院这一现象说开去,会涉及到很多话题,本文打算做较大跨度的考察,择其要点分析,以解释这种现象。

自从计划经济时代将设计院定位于事业单位开始,设计院就一直居于较为独立的专业地位,且地位颇高。那时的设计院不向客户收取设计费,而是拿死工资,那时候客户都是国家单位的基建指挥部,大家都是铁饭碗。此种结构可以认为是一个庞大的国家级的自用物业业主方,内建设计部门,同样的还有施工部门、建材供应部门等一系列产业链都置于体系内部,其间的管理和信息协作水平比之今日不低

90年代后市场化改革,设计院开始改制,逐渐脱离体制,如今已形成一个以民营设计院为主的设计市场了。许多专业都逐渐从设计院里面被剥离,包括21世纪初由国家主导的造价专业剥离出去成为造价行业,以及市场主导的效果图、文印、建筑方案等专业独立出去。总的趋势是设计行业逐渐的专业分工细化,但同时却又出现另外一个看似相反的潮流,即开发商在内部自建设计部,乃至收购设计院至集团内部。

这是一个完全由市场主导的演变过程,设计业务在开发商与设计院之间漫长激烈的博弈过程中最终进入到开发商内部,这不仅普遍出现于全国连锁的大型开发商中,也出现在仅有单个开发项目的开发商中。

其中的原因固然有财税方面的考虑,但更是一次中国式的专业整合与分工的演绎过程。在财税上,由于开发商最终售出房价的7成是要交给国家和银行的(2012年达到75%),而这税收中存在重复征税,于是将外部的设计合同变成内部交付,既减少了重复的营业税、又可将设计费化为内部成本(从而降低所得税),同理还有建材供应、施工管理和造价的内化。

以碧桂园公司为极致,几乎全系列专业内建在开发商内部,包括上千人的大型设计院,以及建材等数百家内部供应商关联企业,他们不仅为碧桂园内部服务,多余的产能还能对外服务——这倒是从内部化又开始走向市场化了。类似的知名开发商名单可以列一大长串,包括万科、保利、富力、绿城(杭州和上海各有一家设计院)、绿地、恒大、华润、中信等等,至于只开发单个楼盘项目的开发商更是不计其数。

本文重点分析开发业务与设计业务的整合分工话题。在设计业务进入开发商之前存在大量问题,一方面当然有谁也改变不了的中国社会土壤基础问题,另一方面则为开发过程中的专业协作难题。在开发商一边来看,从全部委托到建立设计管理岗位开始,到为了解决外部设计院的协调沟通的困难而最终演化为将设计业务内化,或至少将设计含量高的内容内化、而将取费低的按规范绘图工作外包(以及解决设计资质问题,注意到已经有很多开发商收购了带有资质的设计院),经历了漫长而艰苦的博弈过程。

开发商的产品形成的过程——实则相当于pre-design阶段,国内早期译为前期策划也不算太过离谱——这本身就是一个相当复杂的“设计过程”,不仅由开发商管理决策层参加,还要有营销、成本、规范法律、项目管理、各工程、物业、规划等全部专业的参与,主导这一产品开发过程的最适合的专业乃是建筑系统架构师(即architect一词的真正内涵),这在许多开发商中可以看到设计部名为“产品研发部”

这个前期策划的过程是一个在所有专业的高度整合管理之下的分工协作,这是将所有这些业务进行内部化的最大的驱动力。中国市场的不成熟使得市场采购服务的成本在很多时候远高于内部化,这有着相当耐人寻味的各行业普遍的深意,包括宏观层面的法权体系、诚信体系的建立问题,也包括较为宏观的法律、保险、专业协会、资质体系问题,以及更为基础的专业教育和职业教育老大难问题,都在很大程度上导致了市场上的交易成本过高。

再考察一下居住建筑这一产品的生产与消费过程的特别之处。我们首先可以对比由开发商主导的新建楼房与由家庭主妇主导的家庭装修的异同之处:中国的集合住宅的需求大都是由开发商猜测(或通过市场调研来猜测),先开发后有最终住户,而家庭装修则是先有最终用户、然后才有设计施工等专业工作。两者的顺序不同导致了截然不同的做法,先不论哪种更为合理。由于国内的开发商必须在没有最终用户的情况下先投巨资兴建,而相较于一般制造业来说,这个楼房的产品只被生产一次(严格来说也只被设计一次),这之中的风险之巨导致了包括设计在内的各种专业都必须小心谨慎、紧密配合,这种比高度离散制造业还要彻底离散的产品特性催生了高度整合的专业管理需求。

相比之下,日本60年代的集合住宅做法是:先成立居民联合体(住宅公团)、然后才请设计师、盖房子;美国的小别墅更是以居民直接需求为主导进行设计。国内的农民房和家庭装修一概如此。在商业建筑中,万达的“订单地产”也是如此顺序,沃尔玛等主力店会在设计之前先提交一份厚厚的设计要求,不过即使如此万达也在北京建有200多号人的商业规划研究院,实则内部的设计院。更不用说在企业地产(CRE)中,先有企业需求、再进行设计,在企业地产是鲜有内设设计部门的,除非是星巴克这种不断要进行工程建设的业主方和一些大型工厂。

我们拿美国的情况来做一比照分析。假使开发顺序都是按照自然而然的先有需求、后开发建设这一顺序,也存在需求的模糊不定性这一同样自然而然的天然问题,也即需要房屋的一方对于房屋建筑本身是不够专业的,至少不如专业设计师来得更为专业,于是在需求分析过程中就需要设计师介入了。

这在企业地产领域表现的尤为明显,大型企业擅长于自身的领域,如IBM擅长于计算机、汇丰擅长于金融等行业,但当他们要盖房子的时候就不得不求助于专业设计师,于是在1950-1970年代(也即美国大企业的黄金时代和全球化时期)孕育出来一批长期为大企业机构提供设计咨询服务的设计师(及设计事务所),最有代表性的是1965年创办的专门提供这种服务的Gensler。在这一时期,pre-design阶段的programming专业(程序性建筑策划)也逐渐定型为美国建筑设计的标准专业之一,被列入注册建筑师必考科目。

在此期间,业主方企业管理中的CRE和FM专业正在孕育,设计方的专业服务的programming专业也在发展,至少在建筑和室内设计上两者一定是交融着发展的,正如硬币的两面。在每一个案子中,两方的人员会建立一个工作小组,在常规的设计费覆盖范围之外就产生了设计咨询费用,以及专业保险的约束下,令其能够像在一家机构内部一样工作,完成案子的策划。

设计费现象乃是开发商分合的写照之一,国外一般都是智力服务遍行的按小时取费,但中国的设计费从按图纸页数取费(不想多画图)到今天的按平方米取费(不愿多轮修改),如此不合理,说到底是中国社会土壤上的甲乙方互动而成的,最粗糙却也最简单,一个愿打一个愿挨,博弈结果仍然是困境,于是合并在一家公司里面反倒是出路。

参考:中美设计行业对比图

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这一切都是发生在计算机普及之前的时代。

以目前分析所见,中国的开发商内建设计业务的趋势是必然的了。而按照当前的社会土壤改良周期来看,如雾一样,建立像美国那样的专业分工体系,至少在房地产的大时代落幕之前是不可能的了。我们若置于信息化时代中思考此问题,唯一可期待的是作为建筑整合信息化的BIM的理念和技术。

中国的开发商最早推动采用BIM技术者,都是源于开发商的设计部门,这包括SOHO中国、龙湖、万达、万科等。这种需求并不是因为设计本身的需要(奇怪的是,设计本身却无此需求产生,包括开发商内部的设计院),而是整合管理的需求。国内建筑业的建筑设计水平如此之低,将建筑架构设计降格为建筑工程构造设计,而与各工程专业并列,至多带一点都不会多于风水讲究的艺术色彩,此时乙方已全无建筑架构设计这回事了,有此设计含量的乃在于开发商内部。再极端一点的说,上述的演变过程,并不是乙方的设计业务融入到甲方,而是甲方开发出来了真正的设计业务,任何一个从乙方进入到甲方的建筑师都应该会有此感受吧。当甲方的盈利水平能够连续地溢出到开发设计业务的程度了,也即此设计含量成为竞争力之一的时候,此模式将会遍行,BIM技术将会跟随之。

当然,这都仅限于市场上常见的租售物业的开发商,至于自用物业的开发商(即上述的企业地产CRE/FM)则完全不是这回事。

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